Fideicomiso o Sociedad Anónima? Entender es proteger tu inversión.

En el mercado argentino, los emprendimientos suelen organizarse jurídicamente bajo dos modelos principales: la Sociedad Anónima (S.A.) que vende por boleto de compra venta, y el Fideicomiso, en el que se firman adhesiones. Ambos son vehículos legales válidos y regulados. Sin embargo, su funcionamiento, el destino de los fondos y el rol del comprador difieren notablemente.

"La elección de la figura legal no es solo un tecnicismo, sino que es una de las características trascendentales en la inversión inmobiliaria. Esto afecta desde la transparencia hasta los derechos y obligaciones que tendrá el inversor", explica Maximiliano D’Aria, Director de D’Aria Propiedades.

A continuación, te compartimos las diferencias claves entre ambas estructuras, para que puedas entenderlas con un lenguaje simple, y desde la experiencia de quienes trabajamos todos los días en este mercado.

¿Cuál es la diferencia entre una S.A., y un Fideicomiso?

Una Sociedad Anónima es una empresa con personería jurídica propia, es decir, una entidad legal independiente de las personas que la integran. Actúa a través de sus autoridades, siendo el presidente del Directorio quien ejerce su representación legal. Un Fideicomiso, en cambio, es un contrato en el que se establecen claramente los aportes, el objeto y las condiciones bajo las cuales se llevará adelante un proyecto.

Ambas figuras están previstas por la legislación argentina. Lo que cambia es el nivel de control, la protección de los aportes y el tipo de vínculo que se genera con el desarrollo.

Antes de firmar, tenés que saber esto:

¿Qué pasa con los fondos que aportan?

Una diferencia muy importante radica en el destino del dinero que se entrega para el proyecto.

• En el Fideicomiso, los fondos están afectados exclusivamente al desarrollo acordado o lo que indique el objeto del Fideicomiso. No pueden destinarse a ningún otro fin del detallado en el contrato. Esa afectación específica brinda mayor transparencia y seguridad jurídica al comprador.
• En la Sociedad Anónima, los fondos que ingresan pasan a ser parte del patrimonio general de la empresa. Es decir, no hay un marco legal que obligue a utilizarlos solo en esa obra y/o proyecto, aunque los plazos de entrega se respeten, no hay garantías sobre cómo se usaron los fondos en el camino.

¿Qué tan protegida está tu inversión?

En los fideicomisos, los aportes forman parte de un patrimonio autónomo o patrimonio fideicomitido, separado del de las personas que lo integran. Esto significa que, si alguno de los participantes atraviesa un proceso judicial o económico adverso (por ejemplo, una quiebra), el patrimonio del fideicomiso no puede ser afectado por ésta. Es por eso que lo primero que uno debe controlar y verificar es que los bienes o terreno que se está desarrollando sean titularidad del Fideicomiso, para contar con esa protección.

En cambio, en una Sociedad, los activos de la empresa pertenecen a una persona jurídica distinta de sus socios. Sin embargo, si la empresa en sí enfrenta embargos o conflictos patrimoniales, estos pueden afectar indirectamente la ejecución del proyecto o el destino de los fondos aportados.

Es por ello que, en los casos de venta de una S.A. o una S.R.L., lo que debemos chequear es la trayectoria de dicha empresa. —Graciela Cao, Responsable de desarrollos en D’Aria Propiedades.

¿Quien administra y toma las decisiones?

Otra diferencia significativa tiene que ver con el rol que ocupa el administrador o fiduciario dentro del proyecto:

• En un Fideicomiso, el que administra y representa al Fideicomiso es el fiduciario. Este puede ser una persona o una sociedad que ejerce el rol de fiduciario y/o administrador, pero que no tienen intereses propios en el proyecto. Su único rol es hacer cumplir el contrato de Fideicomiso en beneficio de los fiduciantes / beneficiarios.
• En una Sociedad, el o los accionistas designan un presidente que es el administrador y quien tomará las decisiones del proyecto. En este caso tanto el presidente como los accionistas pueden tener intereses cruzados u otros intereses paralelos que puedan afectar a las decisiones. No hay un contrato marco que regule las decisiones de la S.A. en el proyecto, salvo las acordadas en el contrato de compraventa.

"Para explicarlo fácil, en una S.A, podés llegar a tener un problema si algo no se maneja como esperabas: hay decisiones que se toman puertas adentro, y los fondos pueden usarse sin tu consentimiento, con menos control. En cambio, un fideicomiso funciona como una caja fuerte, en la que todo lo que entra está destinado a lo que se acordó desde el principio. O sea que nadie puede mover un peso para otra cosa, y eso, cuando estás poniendo plata, te da otra tranquilidad", explica Graciela Cao, Responsable de desarrollos en D’Aria Propiedades.

Respaldá tu inversión con quienes ya lo demostraron:

"Nosotros siempre priorizamos que el cliente tenga visibilidad, trazabilidad y participación. Cuando eso está garantizado, la relación es más clara y el proyecto avanza de forma más saludable para todos", señala Maximiliano D'Aria.

Desde D’Aria Propiedades, acompañamos desarrollos en pozo desde hace décadas. Nuestra experiencia nos enseñó que no se trata solo de qué figura legal se utilice, sino también de quiénes están detrás de cada proyecto.

Trabajar con desarrolladores serios, con trayectoria comprobable y obras entregadas, hace toda la diferencia. Y si ese proyecto está respaldado además por una inmobiliaria con equipo profesional, estudios de mercado y asesoramiento integral, el camino hacia la concreción del negocio se vuelve más previsible y seguro.

Hoy en día, muchos de nuestros inversores eligen volver a invertir en nuestros desarrollos. Esa decisión no se basa solo en la rentabilidad, sino en la confianza construida a lo largo del tiempo. Saben que detrás de cada proyecto hay una estructura profesional sólida, con seguimiento y asesoramiento permanente. D'Aria Propiedades, no solo acompaña el proceso comercial, pone a disposición un equipo con formación, experiencia técnica y conocimiento del mercado que funciona como un sello de confianza en cada paso. Esa combinación de seriedad, previsibilidad y respaldo es lo que termina marcando la diferencia.

A lo largo del tiempo, hemos acompañado a desarrolladores que no solo proyectan, sino que cumplen. Es allí donde la figura legal cobra fuerza, pero el verdadero diferencial está en la historia construida detrás de cada emprendimiento.

Por ejemplo, el Grupo PVG, con su marca Tempus, ya lleva adelante su noveno desarrollo en Zona Norte. Siempre bajo la misma fórmula clara y consistente, ubicaciones estratégicas, propuestas modernas y cumplimiento de plazos. 

• Conocé todos los desarrollos Tempus ingresando a este enlace.

Lo mismo sucede con MMP Group, liderado por Mario Pardo, con quien trabajamos en la serie Blvd: Cabildo Boulevard, Libertador Boulevard, Yrigoyen Boulevard y Vicente Lopez Boulevard. Desarrollos que impactan mucho en la valorización de la zona donde se construyen. Una marca que se sostiene en base a diseño, calidad, amenities premium y por sobre todas las cosas compromiso, y que construyó su identidad con hechos, no promesas. Por ejemplo, unidades que se entregan con pisos, interiores de placard terminados, detalles que suelen quedar fuera del estándar pero que en estos casos se incorporan desde el inicio. Eso habla de un nivel de compromiso poco común, que excede lo contractual y se refleja en cada decisión del desarrollo. Ese nivel de compromiso no es casual.

GCH (Grupo Chomer) es un claro ejemplo de una desarrolladora que entiende la responsabilidad y el compromiso que implica lanzar un proyecto inmobiliario. Con un enfoque integral, lleva adelante desarrollos que combinan arquitectura de calidad, diseño contemporáneo y amenities de primer nivel en ubicaciones estratégicas, generando valor real para quienes invierten.

Sus proyectos en zona norte, como Selene Libertador y Aura Olivos, reflejan una forma de trabajo que prioriza la excelencia en cada etapa. Su manera de desarrollar va más allá de construir: buscan dejar una huella positiva en el entorno y en la experiencia de quienes eligen habitar o invertir en sus obras.

Otro caso destacable es el de Löwe, una desarrolladora que viene consolidando un portfolio de emprendimientos que combinan diseño, sustentabilidad y confort con una mirada profundamente urbana. Proyectos como Liv On Vedia, Lumen Bosques, Esquina Dumont y Lumen Bajo Belgrano reflejan una forma de hacer desarrollos donde la experiencia del usuario, la calidad de vida y la eficiencia del proyecto se integran en cada detalle. La impronta de Löwe marca presencia en zonas clave de la ciudad, y un aspecto a destacar es su capacidad para identificar y anticipar tendencias de valorización, como sucede con Liv on Vedia en Saavedra, un barrio que hoy atraviesa un boom inmobiliario. Sus propuestas se alinean con la demanda contemporánea y logran posicionarse como referentes en cada entorno donde se insertan.

Esa manera de encarar cada emprendimiento construye una confianza tangible, que se nota tanto en la calidad de la obra como en la relación con quienes invierten. Lo vimos en Tempus, en cada nuevo desarrollo de BLVD, y también en los proyectos del Grupo Chomer y de Löwe. Son empresas que, desarrollo tras desarrollo, sostienen una forma de hacer las cosas donde lo importante no es solo cumplir: es cuidar al cliente y dejar una huella que perdure, en la ciudad y en quienes apuestan por ella.

"Muchos de nuestros clientes eligen seguir invirtiendo con nosotros porque ven los resultados, no solo se sienten respaldados, también valoran la claridad y el compromiso con el que llevamos adelante cada proyecto", agrega Charlie D’Aria, Director de D’Aria Propiedades.

Invertir es confiar. Y la confianza no se improvisa.

Invertir bien no es solo conocer los aspectos técnicos y legales. Tampoco es solo elegir la ubicación o el proyecto más vistoso. Es entender el todo: quién lo hace, cómo se gestiona y con qué respaldo cuenta. Una estructura sólida es clave, pero no alcanza. El marco legal importa, pero no lo es todo. Los metros cuadrados valen, pero mucho más vale quién está detrás.

Por eso, en D’Aria Propiedades no solo ofrecemos desarrollos. Ofrecemos acompañamiento profesional, mirada estratégica y un compromiso real con cada etapa del proceso.