Clicks en alza, vacancia en baja: la paradoja del retail en corredores premium

Para muchos parecía lo más lógico: más clicks, menos locales. Y sumado a esto, la pandemia y la situación económica aceleraron este cambio de hábito; por un momento pareció que terminaban de fijar un rumbo definitivo hacia la nube.

Sin embargo, los datos muestran otra realidad. En los corredores premium de la CABA y Zona Norte, es decir, las avenidas Cabildo, Santa Fe, Maipú y Libertador, la vacancia en términos de retail se mantiene baja, más aún con el repunte económico que vemos desde el segundo semestre de 2024. Hoy, la competencia por conseguir un buen frente es realmente feroz.

Lo que no cambió fue la necesidad de mostrar productos y generar experiencia; lo que sí cambió fue la manera de hacerlo. El local físico se volvió más selectivo, reservado a jugadores con espalda y a marcas que buscan ofrecer experiencia y, sobre todo, plantar bandera con locales insignia o flagship stores: espacios concebidos para expresar la marca en su máxima potencia, más allá de la venta directa. En particular, en las “Zonas D’Aria”, es decir el Corredor Norte, esta lógica se consolida con mayor fuerza.

En el ámbito de las pymes digitales, es decir, que tienen sus orígenes en el comercio electrónico a través de plataformas como Mercado Libre, Tienda Nube o Instagram, la necesidad de un local suele ser reemplazada por depósitos, centros logísticos o puntos de recogida. Esto convierte la presencia a pie de calle en un paso secundario y no esencial.

En este punto también aparecen los formatos de "última milla", como PedidosYa Market. Estos locales funcionan como “dark stores": un formato de local que no tiene atención al público, sino que opera como micro-depósito de entre 200 y 400 m² dedicado exclusivamente a preparar pedidos digitales. Su lógica inmobiliaria no busca exposición en una vidriera, sino cercanía logística para abastecer un radio de 3 a 4 kilómetros a la redonda. Según El Cronista e Infonegocios, PedidosYa ya abrió decenas de estas tiendas en Argentina, con presencia en CABA y GBA, incluyendo barrios del Corredor Norte como Belgrano, Núñez y Vicente López entre otros.

No obstante, empiezan a surgir casos híbridos de empresas digitales que han incursionado con éxito en el espacio físico. Un ejemplo es Kankay, que inició su trayectoria online con la venta de sartenes, para luego abrir un local en San Isidro (Av. Sucre 2247), demostrando cómo algunas pymes digitales comienzan la transición al modelo híbrido.

Otro caso es el de Alto Rancho, una marca que hizo el camino inverso al habitual: nació en el mundo digital y luego avanzó hacia la calle. Detrás de esta marca, hay cinco primos, Santiago, Lucila, Pedro, Joaquín y Valentina Ribatto Crespo, que transformaron un e-commerce en una empresa con tres locales en puntos estratégicos: Belgrano, Lomas de San Isidro y Nordelta.

Según Forbes Argentina, Alto Rancho ya facturó US$ 6,5 millones en 2025 y proyecta cerrar el año en torno a US$ 10 millones. El reparto de ingresos muestra un equilibrio singular: 50% online, 30% locales físicos y 20% mayorista, una combinación que refleja cómo en ciertos rubros el canal digital es el motor, mientras los locales físicos aportan visibilidad y refuerzo de marca. La apertura de nuevos puntos de venta promete potenciar todavía más el peso de las ventas presenciales.

"El canal más importante en términos de ventas es el e-commerce, porque nos permite acceder a un público de todo el país y, además, porque nuestra empresa nació originalmente como tienda online", explicó Lucila Ribatto Crespo, licenciada en Economía Empresarial y responsable del área de Productos e Importación de Alto Rancho, a la revista Forbes.

Este fenómeno corre a favor del mercado inmobiliario. Las marcas que nacen en el e-commerce necesitan infraestructura física desde el inicio, es decir depósitos, fábricas y centros logísticos. Cuando deciden abrir locales lo hacen con otra lógica: no como punto de partida, sino como refuerzo de una máquina digital ya en marcha. Esa diferencia es clave. El online les da alcance y volumen; los locales, en cambio, aportan experiencia, cercanía, entrega inmediata y validación frente al consumidor. Cada apertura no solo amplía ventas, sino que genera un círculo virtuoso donde el ladrillo se convierte en aliado del crecimiento digital.

¿Qué pasa en los corredores premium?

El e-commerce cambió la forma de vender y llevó a miles de pymes a la órbita digital. Pero, paradójicamente, en los corredores premium los locales se volvieron más escasos y disputados que nunca. El mercado está partido en dos: mientras unos viven del click y el depósito, otros compiten por una vidriera que vale oro.

Fernando Ferrara, broker comercial de D’Aria Propiedades, lo explica fácil: “La competencia actual por cada frente disponible demuestra que el mercado se volvió mucho más selectivo. Hoy las marcas con espalda buscan visibilidad real y están dispuestas a disputar cada metro cuadrado en los ejes premium.”

Según el diario Perfil, En 2024, el mercado de locales de CABA mostró una notable recuperación: la tasa de vacancia promedio cayó al 1,14 %, con alquileres cercanos a los 29 USD/m². Estas cifras indican una alta demanda y una oferta limitada en la capital.

Al analizar zonas específicas, se observan diferencias marcadas. Por ejemplo, según La Voz Inmobiliaria, en marzo de este año, la vacancia en la Av. Cabildo se situaba cerca del 3,5 %, lo que mostraba un mercado saludable con algo de disponibilidad. Sin embargo, según Canal26 en julio de 2025 ese escenario se ajustó aún más: el corredor de Cabildo entre Virrey del Pino y Monroe registró apenas 1,6 % de vacancia, con alquileres promedio en torno a US$32/m².

En contraste, según La Nación, en el primer trimestre de este año, la peatonal Florida ya presentaba una vacancia superior al 14 %, un indicador de que no todos los metros y/o zonas sostienen la misma demanda y que factores como el tipo de comercio, el flujo peatonal y la evolución de hábitos de consumo pesan directamente en el atractivo de la zona (La Voz Inmobiliaria: link).

Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades, lo resume de esta manera: “Hace muchos años que nos especializamos en el sector de Retail, principalmente en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, y eso hace que podamos asesorar a distintos rubros y principalmente cuando vienen a expandirse por primera vez en la zona. En tiempos de pandemia y escasez de demanda logramos consolidar varios metros cuadrados clave de retail en la zona. Ese trabajo silencioso hoy nos sitúa como líderes del mercado de locales en Zona Norte.”

El automotor: caso testigo en Zona Norte

El desembarco de concesionarias sobre Libertador y Maipú es prueba viva de que el local físico sigue siendo clave cuando la marca necesita visibilidad:

• REN Motors (BAIC) inauguró un showroom de 590 m² y 50 m de frente en Av. Libertador 1000, Vicente López.
• Autofrance (FIAT) reubicó su local en Libertador 15080, Acassuso, con más de 20 m de vidriera.
• Car District (JEEP y RAM) eligió Martínez para instalarse en una esquina de alto tránsito.
• Moto Morini y QJ Motor ampliaron presencia en Vicente López y Acassuso.
• Auto del Sol (FIAT) sostiene su showroom en Maipú 1809, Vicente López, con más de 600 m².

Para estas marcas, el local físico no es un costo: es parte del marketing, del posicionamiento y de la confianza que el consumidor espera.

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El nuevo mapa del retail:

Hoy el mercado se organiza en dos carriles bien definidos. Por un lado, el universo digital, donde miles de negocios operan íntegramente online con depósitos o espacios logísticos. Por el otro, el frente físico premium: locales a la calle, esquinas estratégicas, showrooms y flagships reservados a marcas que dependen de la experiencia. Allí la disputa es intensa y la vacancia mínima.

En definitiva, el boom del ecommerce y la pandemia no eliminaron al local físico: lo depuraron y lo concentraron en las zonas más competitivas. Cada metro en corredores premium se transformó en un bien escaso y de alto valor.

Charlie D’Aria, director de D’Aria Propiedades, lo sintetiza de forma muy clara: 

“El mercado muestra un contraste muy evidente: los corredores secundarios pierden dinamismo, mientras que en los ejes premium la vacancia es mínima y la presión de demanda altísima. Esa es la verdadera foto del retail actual: un mercado depurado, donde los metros clave son hoy un bien de lujo.”

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Claves del artículo

¿Cuál es la paradoja del retail actual?
Aunque el e-commerce crece y miles de pymes operan sin persianas, en los corredores premium la vacancia cayó y los locales son más disputados que nunca.

¿Qué pasa en los corredores premium de CABA y Zona Norte?
Avenidas como Cabildo, Santa Fe, Libertador y Maipú muestran vacancias mínimas, con alquileres en alza y fuerte competencia por cada frente.

¿Cómo impactó la pandemia y la digitalización?
Reforzaron la idea de que “menos locales, más clicks”, pero los datos muestran que los mejores metros no perdieron atractivo; al contrario, se volvieron bienes escasos.

¿Qué modelos conviven hoy?

• Digital/logístico: pymes que priorizan depósitos y centros de distribución.
• Última milla: dark stores como PedidosYa Market.
• Híbridos: marcas digitales que abren locales de vidriera, como Kankay y Alto Rancho.

¿Qué rol cumplen los locales físicos hoy?
Ya no son punto de partida, sino refuerzo de la marca digital: ofrecen experiencia, cercanía, entrega inmediata y validación frente al consumidor.

¿Qué sectores destacan en Zona Norte?
El automotor, con nuevas concesionarias sobre Libertador y Maipú, muestra que el local físico sigue siendo clave como estrategia de posicionamiento.

¿Cuál es la conclusión?
El boom digital no eliminó al local: lo depuró. En corredores premium, cada metro disponible es hoy un bien de lujo.