Dos ciudades en una: los amenities que dividen al mercado inmobiliario porteño.
Buenos Aires nunca fue una sola ciudad, y el mercado inmobiliario lo confirma.
En 2025 el mercado inmobiliario porteño volvió a moverse con algo de aquella intensidad que nunca debió haber perdido. Según Zonaprop y Reporte Inmobiliario, el precio promedio publicado en CABA llegó a USD 2.452/m² y el real de cierre a USD 2.141/m², un 13,16% más que el año anterior. La actividad también sorprendió: en julio se firmaron 6.651 escrituras en la ciudad.
Estos números muestran que no fue un mercado apático: hubo volumen, hubo cierres, hubo compradores. Y justamente en ese marco, quedó más clara la división de prioridades a la hora de elegir qué tipo de propiedades comprar y en qué estilo de edificios vivir.
Un relevamiento de medio especializado en real estate ladrillo.info reveló que el 79% de las ventas del primer semestre de 2025 se concretó en edificios sin amenities. Esa estadística refleja el grueso del mercado, donde pesan más las unidades usadas y edificios de corte tradicional, y muestra que, en gran parte de la ciudad, manda el bolsillo: precios cerrados y expensas lo más económicas posible.
Pero el panorama cambia cuando miramos los proyectos a estrenar. En el Corredor Norte, osea Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Núñez, y también zonas aledañas como Saavedra y Villa Urquiza, el comprador espera encontrar, como mínimo, un espacio que le sume calidad de vida. Rooftops, coworkings, gimnasios o SUM dejaron de ser un extra para transformarse en parte del estándar de la obra nueva, por lo menos así lo refleja la cartera de proyectos que representamos en D’Aria Propiedades.
- Conocé todos los emprendimientos inmobiliarios que te ofrece D'Aria Propiedades haciendo click acá.
- Para ver desarrollos que tienen Gym, Parrilla, Pileta, SUM, y Seguridad te invitamos a hacer click acá.
En los desarrollos de alta gama, los amenities no son opcionales: son condición. Ahí no se trata solo de sumar metros cuadrados, sino de construir un estilo de vida donde la pileta, el rooftop o el gimnasio están al alcance de un ascensor, casi como si habláramos de vivir en un club. En este segmento, la competencia no está en el precio sino en la calidad de la experiencia cotidiana.
Esta tendencia no se limita solo a CABA. En Zona Norte también abundan los proyectos de alta gama, especialmente sobre corredores premium como la Av. del Libertador. Pero hay uno en particular que realmente elevó la vara en cuanto a la concepción de amenities: Libertador Blvd, de MMP Group. Un desarrollo que instaló una nueva mirada en el segmento con un esquema innovador compuesto por tres edificios, de las cuales dos fueron destinados a unidades de viviendas de lujo y el tercero exclusivamente a más de 1.200 m² de amenities. Allí se concentran una excelente piscina in-out, un espectacular gimnasio, el SUM, los quinchos y un coworking con vista al río.
“Libertador Boulevard fue una propuesta inédita que se tradujo en un éxito de ventas total, comenta Charly D’Aria. Todas las unidades se colocaron en tiempo récord y hoy el proyecto incluso tiene lista de espera, tanto para la compra como para el alquiler. Esa apuesta mostró que, en desarrollos de alta gama, los amenities dejaron de ser un complemento para convertirse en el corazón de la propuesta.”
En la misma línea de Libertador Blvd, torres como NILA y Selene Libertador, también reafirman la importancia que hoy tienen los amenities como parte central de este tipo de desarrollos.
Esa centralidad no quedó solo en el diseño de los edificios, también se trasladó al modo en que se comunican. Hoy, se está librando una verdadera guerra publicitaria en torno a los amenities y las propuestas de financiación.
El desafío es que todavía no existe una categorización clara de los distintos tipos de desarrollos residenciales”, explica Graciela Cao, Gerente de Desarrollos de D’Aria Propiedades, y agrega: “Un edificio con un SUM básico suele promocionarse con el mismo énfasis que uno con rooftop, coworking y pileta. Eso genera ruido y puede confundir al comprador”.
El análisis es claro: el mercado se está partiendo en dos. Unos buscan resolver lo esencial; otros, experiencias que justifican pagar más.
“Nuestro trabajo es justamente interpretar esas diferencias y acompañar a cada cliente según su necesidad real, no solo según la tendencia del momento”, señala Maximiliano D’Aria, Director de D’Aria Propiedades.
Por eso, en D’Aria Propiedades entendemos que la vida ya no se mide solo en metros cuadrados, sino en cómo esos metros se transforman en experiencias cotidianas. Esa mirada integral, de inversión, de producto y de experiencia, es la que guía nuestro trabajo en cada desarrollo que representamos.
Síntesis: cómo se divide hoy la demanda inmobiliaria en Buenos Aires
¿Cómo se segmenta hoy la demanda inmobiliaria en Buenos Aires?
Se observa una clara división: por un lado, compradores que priorizan precio final y expensas controladas; por otro, perfiles que valoran proyectos con alta dotación de amenities como parte de su estilo de vida.
¿Qué rol juegan los amenities en las zonas premium?
En el corredor norte y barrios de alto valor del m2 como: Palermo, Belgrano, Núñez, y zonas aledañas como Saavedra y Villa Urquiza, en lo que refiere a unidades a estrenar, los amenities pasaron de ser un agregado opcional a constituir parte del estándar competitivo de los desarrollos residenciales.
¿Qué comportamiento se registra en el resto de la ciudad?
La mayor parte de las operaciones —79 % en el primer semestre de 2025— se concentra en edificios sin amenities, donde el atractivo central es la relación costo/beneficio del metro cuadrado y la previsibilidad de las expensas.
¿Qué proyectos ilustran esta tendencia?
Emprendimientos como Libertador Boulevard, con más de 1.200 m² dedicados exclusivamente a amenities, muestran cómo los nuevos desarrollos buscan diferenciarse en el segmento alto. Casos como NILA y Selene Libertador refuerzan esta lógica.
¿Qué implicancias tiene para el análisis del mercado?
El mercado porteño ya no puede leerse como un bloque único: responde a dos lógicas distintas. Una basada en la optimización de costos y otra en la construcción de experiencias habitacionales. Identificar estas dinámicas es clave para proyectar inversión y desarrollo.