El ABC del mercado inmobiliario. Guía práctica para entender el idioma inmobiliario

Esa tecnificación responde a la necesidad de medir, comparar y proyectar en un sector donde cada detalle impacta en miles o millones de dólares. Entender qué significa un FOT, cómo se computan los ambientes de un departamento, o qué implica la vacancia en un corredor de oficinas o locales, es la base para leer el mercado con claridad.

Este glosario ordena esos términos en 10 segmentos clave, y los traduce a un marco comprensible. Una hoja de ruta para que tanto un vendedor o comprador, o mismo un inversor o desarrollador experimentado puedan orientarse en un mercado cada vez más técnico y más competitivo.

Importante: Esta guía resume la terminología y los criterios de valoración que utilizamos en D’Aria Propiedades. Muchos de ellos son estándares de mercado, pero también trabajamos con conceptos y coeficientes propios que aplicamos a diario en nuestro análisis. Su interpretación depende siempre de la normativa vigente y de la mirada experta de nuestros especialistas, que conocen de primera mano la dinámica real del mercado.

1. Mercado Residencial

El mercado residencial es el corazón de la vida inmobiliaria: todos lo conocemos, todos lo habitamos, pero pocos entienden cómo se mide y se clasifica. Desde la eterna pregunta de cómo se cuentan los ambientes hasta la diferencia entre un PH y un dúplex, este es el terreno donde más mitos circulan y donde vale la pena empezar a ordenar.

Ambientes: cómo se cuentan y por qué importa

• Monoambiente: un único espacio integrado.
• 2 ambientes: living + un dormitorio.
• 3 ambientes: living + dos dormitorios.
• 4 ambientes o más: se suma un dormitorio por cada ambiente adicional.

En la cuenta no entran cocina, baños, toilettes, pasillos, lavaderos, balcones ni vestidores: son espacios de servicio, no ambientes principales. El comedor, si está unido al living en formato “living comedor”, se considera un mismo ambiente; solo cuenta aparte cuando es un espacio independiente.

Tipologías de viviendas

Departamento (Propiedad Horizontal): en D'Aria nos referimos a departamentos cuando hay un conjunto de unidades (departamentos) que tienen un solo acceso común desde la calle. Pueden ir desde un monoambiente hasta un piso completo, y se diferencian por su tamaño, ubicación en la planta (frente, contrafrente, lateral) y el tipo de acceso. Son la tipología más común en CABA y en zonas urbanas.

• Monoambiente: un único espacio integrado donde todo convive.
• Semipiso: ocupa media planta y comparte palier con otra unidad, lo que da buena privacidad sin llegar a la exclusividad de un piso entero.
• Piso completo: ocupa toda la planta y cuenta con palier privado, máxima privacidad dentro de un edificio convencional.
• Dúplex / Tríplex: en Argentina lo más común son casas adosadas (gemelas o trillizas), cada una en dos plantas con entrada independiente. También existen en formato de departamentos en dos o tres niveles internos unidos por escalera propia. En régimen de PH, la fachada es compartida y no se puede modificar sin acuerdo con los vecinos; si son lotes independientes, la fachada es propia.

Loft: viviendas de planta libre con techos altos y estética industrial (ladrillo, hierro, ventanales amplios). Nacieron de la reconversión de fábricas y depósitos, y hoy son buscados por su estilo moderno y flexible. Ejemplos locales: Silos de Dorrego, proyectos en Puerto Madero.

PH (Propiedad Horizontal): más que un estilo, es un régimen legal que regula la división entre espacios privados y comunes. En la práctica, en Argentina se usa para describir viviendas dentro de un lote subdividido que comparten pasillos, azoteas o patios.

Chalet: Se trata de la clásica vivienda unifamiliar argentina. Generalmente de ladrillo visto y techos a dos aguas, con jardín al frente y/o al fondo, es el emblema de los barrios residenciales de Zona Norte y Oeste del Gran Buenos Aires. Representa la idea de “casa con verde” o “casa con jardín” que muchos buscan como sinónimo de calidad de vida.

Casas según estilo: más allá de la tipología, la arquitectura marca la personalidad de cada hogar. Minimalistas de líneas puras y hormigón, como se ven en Nordelta, racionalistas que priorizan la proporción y la función, clásicos de simetría y molduras, o mediterráneos de paredes blancas y galerías. El estilo no solo define la estética, también habla del modo de habitar.

Metros cuadrados: la medida que define el valor

Cubiertos: bajo techo y cerrados. Living, dormitorios, cocina, baños. Se cuentan al 100%.

Semicubiertos: con techo parcial (balcones, galerías, cocheras abiertas). Se cuentan casi siempre al 100%.

Descubiertos: sin techo (patios, jardines, terrazas). Valen menos: se toman entre 30% y 40% de su superficie.

Totales: la suma “bruta” de todo lo que mide el inmueble (cubiertos + semicubiertos + descubiertos).

• Ejemplo: 50 m² cubiertos + 10 m² semicubiertos + 20 m² terraza = 80 m² totales.

Ponderados: la medida “real” que refleja el valor de uso y de mercado, ajustando cada tipo de superficie.

• Ejemplo: 50 m² cubiertos (100%) + 10 m² semicubiertos (100%) + 20 m² terraza (30–40%) = 66–68 m² ponderados.

Superficie de terreno:

En departamentos: no aplica.

En casas y PH: es el lote sobre el que está la propiedad. Importa tanto lo construido como el potencial de ampliar o volver a edificar.

En terrenos: la superficie del lote es el dato central. No hay metros a ponderar: el valor depende de los m² de suelo y de la normativa (zonificación, FOT, FOS) que define cuántos m² construibles tiene. En el mercado se calcula por incidencia: cuánto vale el suelo por cada m² vendible que se puede desarrollar.

Frente y contrafrente:

El frente es la cara hacia la calle: más visibilidad, y acceso directo. El contrafrente da al pulmón de manzana: suele ser más silencioso y, con buena vista, incluso más valioso que el frente.

Orientación:

La orientación define luz natural y confort térmico:

Noreste: equilibrio ideal, muy valorado en departamentos de Buenos Aires, ya que al estar en altura la orientación, en términos de luminosidad, es un factor clave.

Norte: la más buscada, sol todo el año, pero suele ser mas calurosa en buenos aires.

Sur: casi sin sol, fresca en verano, fría en invierno.

Este: sol de mañana, ideal para dormitorios.

Oeste: sol de tarde, cálido en invierno, fuerte en verano.

Expensas y amenities:

Expensas ordinarias: Son los gastos comunes y periódicos necesarios para el mantenimiento y funcionamiento habitual de un edificio o complejo; esto incluye los mantenimientos y servicios que se requieran de forma, diaria, mensual o incluso de forma anual.

Expensas extraordinarias: Estos son gastos que se deciden por asamblea extraordinaria. Suelen ser mejoras, obras o trabajos que se realizan de forma extraordinaria.

Amenities básicos: SUM, parrilla, terraza.

Alta gama: laundry, pileta, gimnasio, seguridad.

Alta gama Plus (AG+): spa, coworking, microcine, rooftop.

2. Comercial / Retail

Los locales son la piel visible de las marcas. Su ubicación, tipología y habilitación definen el destino de un negocio: un kiosco en Cabildo no es lo mismo que una flagship en Panamericana.

Tipos de locales

En esquina: máxima visibilidad, doble frente.

En avenida: alto tránsito, arterias ordenadas por rubros (ej. Libertador o Cabildo).

En Calle: flujo menor, típico de negocios de nicho.

En Galería: menos exposición, público cautivo.

En Shopping: contratos con base + % de facturación.

En Showroom: pensado para exhibir más que para vender.

Flagship store: local insignia y experiencia de marca. Ejemplo: el local de la NBA en Martínez, sobre Panamericana y Edison.

Dark store / última milla: depósitos urbanos pequeños para logística de e-commerce, como los de Pedidos Ya.

Variables clave:

Metros de frente: definen potencia de vidriera.

Fondo de comercio: valor del negocio en marcha (marca, habilitación, clientela).

Usos: qué actividades están permitidas.

Habilitaciones: permisos legales específicos (gastronómica, salud, retail).

3. Oficinas

El mundo corporativo se refleja en sus oficinas: su tamaño, ubicación y servicios dicen tanto de una empresa como su balance.

Clasificación:

Clase A+: edificios de última generación, certificaciones internacionales, plantas libres grandes, ascensores de alta tecnología, seguridad y amenities corporativos. Ejemplo: Catalinas en Retiro o las torres de Puerto Madero.

Clase A: modernas, premium, con plantas flexibles. Ejemplo: los edificios sobre Panamericana (Lumina, Urbana).

Clase B: con antigüedad, servicios más básicos.

Clase C: antiguos o reciclados, sin amenities.

Configuración:

Planta libre: adaptable a distintos layouts.

Planta compartimentada: con despachos fijos.

Semipiso / piso completo: compartir o tener exclusividad.

Nuevos formatos

Coworking: espacios compartidos, flexibles, con servicios incluidos.

Oficinas híbridas: HQ en Clase A + satélites flexibles.

4. Indicadores corporativos

Son los datos duros que marcan la temperatura del mercado de oficinas, locales y depósitos.

Vacancia: porcentaje de metros libres. Es un termómetro económico: mide la salud del mercado por zona y también del país. Alta vacancia = menos demanda o sobreoferta. Una vacancia baja, en cambio, muestra dinamismo y confianza.

Renta esperada: alquiler anual sobre valor del activo. Oficinas premium: 4–6% anual en dólares. Locales comerciales: pueden superar ese número en zonas de alto tránsito. Depósitos logísticos: depende del acceso a corredores como Panamericana o Acceso Oeste.

5. Desarrollos

Todo desarrollo inmobiliario empieza con un terreno, pero lo que lo convierte en oportunidad es la normativa, el cálculo de metros vendibles y la categoría en la que se lo encuadre.

Normativa:

FOT: superficie máxima edificable. Ej.: lote de 1.000 m² con FOT 2 = 2.000 m² construibles.

FOS: ocupación en planta baja.

Altura y retiros: límites constructivos.

Factibilidad municipal: autorización previa. Sin esto, no hay proyecto viable.

Cálculos:

Incidencia: costo del terreno / m² vendibles. Es el termómetro de viabilidad: una incidencia alta presiona la rentabilidad futura; una baja abre más margen.

Metros vendibles: la porción efectivamente comercializable (70–80% de lo construido). Son decisivos porque marcan los ingresos reales.

Instrumentos:

Fideicomiso al costo: Es el esquema más usado en desarrollos inmobiliarios en Argentina. Cada inversor aporta proporcionalmente al costo de construcción, y el patrimonio del fideicomiso queda separado del de el desarrollador. Esto da previsibilidad y reduce riesgos: si el desarrollador quiebra, el terreno y la obra no se mezclan con sus deudas. El fideicomiso tiene reglas claras: aportes en cuotas, plazos definidos y un administrador fiduciario que rinde cuentas. Es el modelo preferido para proyectos de mediana y gran escala.

Sociedad Anónima (S.A.): También se usa en desarrollos, aunque menos. Permite flexibilidad en la gestión, reparto de utilidades y toma de decisiones. Sin embargo, el patrimonio no está separado de la misma forma que en el fideicomiso, lo que implica más riesgo para el inversor si algo sale mal. La S.A. es práctica cuando el grupo inversor es chico y quiere tomar decisiones rápidas, pero no tiene el blindaje jurídico del fideicomiso.

Tipologías de desarrollos:

Torres residenciales: pueden ser solo viviendas o mixtas con locales. El foco está en diseño, amenities y calidad constructiva. Ejemplos en Buenos Aires: torres en Palermo o Núñez que suman locales en PB.

Loteos: barrios cerrados, countries, urbanizaciones. El eje no es el edificio, sino el masterplan y la infraestructura común. Ejemplo: Nordelta como desarrollo integral; Parque Industrial Pilar como loteo industrial.

Híbridos: la tendencia futura. Integran residencias premium, oficinas AAA y locales comerciales en un mismo polo urbano.

Categorías de Desarrollos Inmobiliarios según D’Aria Propiedades:

Signature (Residencial Emblema): desarrollos únicos de autor, disruptivos, con amenities hoteleros y certificaciones de sustentabilidad. Son aspiracionales y escasos en nuestra región. Como referencia, se pueden pensar en proyectos icónicos de Dubai o Miami.

Alta Gama plus (AG+): proyectos preparados para escalar hacia Signature. Ubicación privilegiada, diseño distintivo, infraestructura lista para crecer en servicios premium (domótica, rooftop, pileta climatizada).

Alta Gama: el grueso del portfolio actual. Desarrollos sólidos, con buen diseño, materiales de calidad y amenities relevantes como pileta, coworking o gimnasio. Son los que sostienen la demanda de inversión de media y alta gama.

Funcional: accesibles, racionales, con tipologías tradicionales y superficies compactas. El foco está en la eficiencia y el precio.

6. Industrial y logístico

La infraestructura del movimiento. Espacios para producción y logística, clave en un país de grandes distancias.

Depósito estándar: galpón básico.

Depósito A+: docks de carga, techos altos, seguridad.

Nave industrial: orientada a producción intensiva.

Parque industrial: predio con infraestructura común y beneficios fiscales. Ejemplo: Parque Industrial Pilar, uno de los más grandes del país.

Centro de distribución: grandes plataformas de stock y despacho.

7. Propiedades rurales

El campo y sus tipologías siguen marcando valor en Argentina.

Quinta: 1.000 a 10.000 m², uso recreativo.

Chacra: predio semi-rural de varias hectáreas.

Campo: terreno agrícola o ganadero.

Estancia: campo histórico con casco, con gran extención y valor patrimonial.

8. Tasaciones y mercado

Hablar de valor no es hablar de un solo número. El mercado inmobiliario combina precios de oferta, cierre, índices fiscales y métricas financieras que, en conjunto, forman el valor de mercado real de una propiedad.

Valor de publicación: el precio al que se ofrece un inmueble. Es aspiracional: refleja expectativas del vendedor.

Valor de cierre: el precio real al que se concreta la operación. Puede ser entre un 10% y un 30% menor que el de publicación, según el mercado.

Valor fiscal: fijado por el Estado para cobrar impuestos (ARBA, AGIP). Es siempre inferior al de mercado.

Tasación de mercado: estimación profesional basada en comparables recientes y estado de la propiedad. Es la referencia más realista.

Opinión de Valor: estimación profesional del precio probable de venta de un inmueble en el mercado actual. Se basa en comparables y tendencias, y sirve como orientación, aunque no tiene carácter oficial como una tasación.

Relevamiento: análisis de operaciones, valores y tiempos de venta en una zona específica. Sirve para entender la liquidez.

Renta bruta: ingreso por alquiler antes de descuentos.

Renta neta: ingreso real luego de restar impuestos, expensas y vacancia.

Cap rate: es un indicador clave para inversores. Es la renta neta anual sobre el valor de la propiedad. Ejemplo: un depto de USD 200.000 con renta neta de USD 10.000 tiene un cap rate del 5%.

9. Informes y Contratos

Detrás de cada operación inmobiliaria hay papeles y buenas prácticas que la sostienen. Son los que dan seguridad jurídica a la compra, venta o alquiler y marcan las reglas del juego.

Boleto de compraventa: Es el primer paso formal de una operación. Funciona como un compromiso entre comprador y vendedor, fija el precio, las condiciones y suele ir acompañado de una seña. No transfiere la propiedad, pero marca la cancha: desde ahí, la operación tiene rumbo.

Escritura: Es el documento que se firma ante escribano en el que el vendedor transfiere la propiedad al comprador. Desde ese momento la operación está formalizada, pero todavía falta un paso.

Título de propiedad: Es esa escritura una vez inscripta en el Registro de la Propiedad. Con la inscripción, la titularidad queda asentada oficialmente y el comprador pasa a ser reconocido legalmente como dueño.

Cesión de derechos: Una especie de “boleto del boleto”. Permite que alguien que compró en pozo o bajo fideicomiso transfiera su posición a un tercero, antes de que exista la escritura. Herramienta clave en desarrollos.

Estado de dominio: Describe la situación jurídica de un inmueble. Si está libre de embargos, hipotecas o inhibiciones, o si hay alguna traba que afecte su venta.

Informe de dominio: Es el documento oficial que certifica ese estado. Lo emite el Registro de la Propiedad y es el “chequeo técnico” imprescindible antes de cualquier compra. Sin informe actualizado, no debería firmarse nada.

Contrato de fideicomiso: Es el marco legal más utilizado en desarrollos inmobiliarios. Define los roles (fiduciante, fiduciario y beneficiario), separa patrimonios y blinda el proyecto de problemas personales de los socios. Por eso se percibe como la opción más segura para los inversores.

Sociedad Anónima: Alternativa de organización societaria. Más flexible para tomar decisiones y administrar proyectos, pero al no separar patrimonios como el fideicomiso, expone más al inversor si aparecen deudas o contingencias.

Contrato de alquiler: Regula una locación. Define plazos, ajustes, garantías y expensas. Es el documento que ordena la relación entre propietario e inquilino y evita que la convivencia comercial dependa solo de la buena fe.

(Una práctica habitual: algunos escribanos piden informes crediticios complementarios, como el NOSIS, para conocer la situación financiera de las partes. No tienen validez registral, pero suman una capa de prevención.)

10. Zonas y corredores D’Aria

El valor de una propiedad no se entiende sin su contexto. Los corredores y barrios son el esqueleto del mercado inmobiliario de Buenos Aires. En el caso de D’Aria Propiedades, operamos activamente en lo que llamamos el Corredor Norte, que comienza en CABA y se extiende hacia Vicente López, San Isidro, Tigre y hasta Pilar. Sus ejes premium son Libertador, Cabildo y Maipú, donde se concentran torres residenciales, locales comerciales de alto tránsito y oficinas premium. Es la columna vertebral del real estate de alta gama Argentino.

Corredor Norte en CABA:

Hoy, la Ciudad de Buenos Aires concentra el mayor volumen de operaciones inmobiliarias del país y es, a la vez, uno de los lugares donde se deposita gran parte de la riqueza argentina. El valor del metro cuadrado en la capital es la referencia nacional, por lo que lo que ocurre en CABA impacta en todo el mercado.

Dentro de la ciudad, el Corredor Norte es el corazón del segmento premium. Es allí donde se ubican los barrios más demandados, con la combinación de accesibilidad, servicios, infraestructura y calidad residencial que sostienen valores altos de manera constante.

De sur a norte, este corredor atraviesa los barrios con el valor del m2 mejor cotizado de la capital:

• Recoleta / Barrio Norte: epicentro patrimonial y clásico. Sus edificios históricos con categoría arquitectónica son sinónimo de prestigio. La demanda es sostenida por familias tradicionales y extranjeros que buscan la postal de Buenos Aires.
• Palermo: Un barrio multifacético, motor gastronómico y cultural, con un mercado inmobiliario dinámico que combina vivienda, oficinas boutique y locales de moda. Es también el epicentro de la renta temporaria en CABA.
• Belgrano: Un barrio diverso y muy consolidado con varias sub zonas. Belgrano R por ejemplo ofrece casas con jardín y aires residenciales, Bajo Belgrano aporta torres con vistas al río, y sobre Av. Cabildo late un eje comercial de altísimo tránsito.
• Núñez: Hoy, y desde hace ya varios años, en pleno boom inmobiliario. Su cercanía con la General Paz y la costa lo convierten en frontera natural con Zona Norte. Las torres premium sobre Libertador y las vistas al río lo posicionan como polo de inversión, y es importante destacar el nuevo polo de valor que se esta desarrollando con el Parque de la Innovación.
• Saavedra: un barrio en pleno auge inmobiliario. Esto se debe a que  Belgrano, Núñez y Vicente López impulsaron su transformación: de casas bajas a edificios de media densidad y proyectos accesibles que captan la atención de muchos desarrolladores e inversiones inmobiliarias hoy en día.

Corredor Norte en Zona Norte (GBA):

Al cruzar la General Paz, el corredor se extiende hacia el Gran Buenos Aires y sigue marcando la pauta del mercado premium.

Vicente López: primer escalón de Zona Norte. Con desarrollos frente al río (como el polo Al Río) y cercanía inmediata con la ciudad, combina residencias modernas y oficinas.

San Isidro: consolidado como sinónimo de tradición y calidad de vida. Sus casonas y barrios residenciales conviven con zonas comerciales de alto nivel.

Tigre: polo de desarrollos modernos, barrios náuticos y countries. Es, además, un foco logístico por su acceso a la Panamericana.

Pilar: epicentro de los countries y barrios cerrados. Atrae familias que buscan verde y espacio, con una fuerte concentración de desarrollos residenciales planificados.

Polos de valor:

Los Polos de Valor, un concepto que trabajamos día a día en D’Aria Propiedades, son áreas donde la concentración de proyectos y la actividad elevan el valor del entorno. 

• Ejemplos: Al Río en Vicente López y Parque de la Innovación en Núñez.

Para cerrar, es importante hacer énfasis en que el mercado inmobiliario no se entiende solo mirando precios sino interpretando cómo se calculan, cómo se regulan y qué dinámicas lo condicionan. 

Cada término de este glosario, desde los metros vendibles hasta el cap rate, desde un country hasta un corredor como el de la Av. Libertador, es una herramienta para leer mejor el mercado y entenderlo como un set de variables complejas.

En un sector cada vez más técnico, dominar estas definiciones es ganar claridad. Y la claridad, en un mercado donde cada punto puede significar miles de dólares, es un activo en sí misma.

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