El “Investment Grade” del mercado inmobiliario se llama Corredor Norte.

En Argentina solemos mirar la inflación, el dólar y las elecciones como si fueran los únicos indicadores que importan. Pero hay otros termómetros, más silenciosos y, sobre todo, más resistentes, que anticipan el rumbo del país. Uno de ellos es el mercado inmobiliario, que funciona como un indicador paralelo de confianza y valor. Y dentro de ese mercado, hay un corredor que se comporta distinto: el Corredor Norte.

Que no se malinterprete: claro que la inflación, el dólar y las elecciones golpean. Condicionan, ralentizan y generan incertidumbre. Pero no rompen el valor de fondo. Porque, al igual que el oro, el ladrillo es un resguardo tangible. Y con una ventaja enorme: mientras el oro preserva, un inmueble además produce, tanto por uso como por renta. Esa doble condición lo convierte en el activo más difícil de quebrar. Y cuando está bien ubicado, como en el Corredor Norte, se transforma en lo que en finanzas se llama investment grade: un activo que resiste tormentas y gana valor.

Polos de valor, un concepto que en D’Aria utilizamos cada vez con más fuerza

La concentración de riqueza, en términos de talento, educación, inversión, servicios, accesos y logística, potencia el valor del metro cuadrado en los centros urbanos. En D’Aria a esto lo llamamos Polos de valor.

Antes esos núcleos surgían de manera espontánea, sin planificación clara, como ocurrió en Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano, cuando familias e instituciones concentraban allí su vida social y empresarial. El Corredor Norte es hoy el resultado de esa concentración de valor que se dio sin un diseño previo en términos inmobiliarios. Es más; podríamos decir que fue una consecuencia natural de la cercanía al puerto y de las instituciones circundantes.

Pero la dinámica cambió. Hoy la ciudad planifica polos que concentran talento, inversión y servicios.

El Parque de la Innovación en Núñez es un ejemplo claro: donde antes había terrenos y propiedades fiscales, hoy crece un distrito que combina universidades, startups y vivienda de categoría. Los valores ya superan los u$s 3.000 por m², y las proyecciones hablan de que podrían alcanzar los u$s 6.000 por m² en desarrollos premium en los próximos años.

En Al Río, Vicente López, la ecuación es similar: torres de oficinas, residencias de lujo, gastronomía y servicios conviven en un mismo masterplan frente al río. Allí el metro cuadrado ya supera los u$s 4.000 en propiedades nuevas o de pocos años, consolidando un polo donde el valor inmobiliario se defiende incluso en contextos de crisis.

El impacto de estos polos no solo fortalece el eje Núñez/Vicente López, sino que también derrama valor hacia barrios aledaños. Es lo que ocurre por ejemplo en Saavedra, que hoy se presenta como un hub de oportunidades con proyectos como Paz Boulevard o Liv on Vedia. Barrios que hasta hace poco eran tradicionales, hoy se transformanr en ecosistemas de desarrollo inmobiliario.

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Estos polos, como por ejemplo el Parque de la Innovación, son el futuro motor del Corredor Norte: lugares donde se concentran los núcleos de valor, y donde el metro cuadrado se convierte en el verdadero índice de confianza del ladrillo.

Y esta dinámica no termina en los núcleos urbanos que ya conocemos. Una tendencia que tarde o temprano llegará al país, y que en ciudades como Nueva York ya es moneda corriente, son las torres híbridas: desarrollos que concentran oficinas corporativas de categoría A+, con residencias y amenities de lujo, y que además suman retail en sus plantas inferiores y superiores. Edificios que lo contienen todo, desde el trabajo hasta el consumo y la vivienda, en un mismo ecosistema de valor.

Así como en finanzas se mira al Merval para saber cómo late el mercado, en el real estate argentino los indicadores son el valor del metro cuadrado y la vacancia. Y cuando se siguen de cerca, la conclusión es clara: el Corredor Norte es el Merval de los ladrillos, el que marca la señal.

Si miramos el mercado de oficinas, la demanda se concentró en el eje Norte y la vacancia de Clase A/A+ cerró 2024 en torno al 17 – 18 %. Dicho simple: mientras en gran parte de Buenos Aires cuesta alquilar oficinas, en el Corredor Norte los metros se ocupan y se valorizan.

En materia de locales comerciales, este eje siempre jugó en primera. La diferencia es que la lógica cambió: tras la pandemia y el auge del e-commerce, muchos anticipaban retracción, pero ocurrió lo contrario: la vacancia en corredores premium como Libertador y Maipú se mantiene en niveles mínimos. Muchos anticipaban retracción, pero ocurrió lo contrario. La vacancia en corredores premium como Libertador y Maipú se mantiene en niveles mínimos. Conviven los showroom´s tradicionales, con locales de última milla y también con marcas que nacieron online y hoy buscan presencia física. El e-commerce fue el motor, pero la validación como marca llega en la experiencia presencial. Y esa batalla por el consumidor de alto poder adquisitivo hoy se libra en los frentes más codiciados de la zona, donde incluso las concesionarias multiplican su presencia para capturar ese flujo.

Cuando hablamos de residencial y alquileres, el panorama es más matizado. Según Reporte Inmobiliario, en mayo 2025 los alquileres usados en CABA subieron 44,8 % interanual. Medidos en pesos, eso implica que la mayoría de los contratos perdió contra la inflación general del período. En el Corredor Norte, sin embargo, la dinámica es distinta: por el poder adquisitivo de la zona, una porción significativa de los contratos se pacta en dólares. Según El Cronista, en Núñez un dos ambientes ronda los u$s 911 mensuales, con una suba interanual del 15 %. Con un dólar más volátil en los últimos meses, ese anclaje en USD ayuda a preservar el valor del flujo.

Dicho simple y en jerga de mercado: mientras un alquiler en pesos se comporta como un bono que se licúa con la inflación, en el Corredor Norte los alquileres dolarizados funcionan como una acción defensiva que preserva valor.

En el mercado residencial de ventas, hoy el usado es más dinámico que el metro cuadrado a estrenar: casas y departamentos bien ubicados en el eje norte de la ciudad se mueven rápido por demanda real y capital disponible, mientras que los desarrollos nuevos enfrentan costos de construcción altos y la falta de crédito bancario. Ahí aparece un diferencial propio del corredor: la espalda financiera de los desarrolladores, que permite financiación privada a largo plazo.

El caso más impactante es Liv On Vedia en Saavedra, que se comercializa con planes de hasta 180 cuotas fijas en dólares, dicho de otra manera, financiación privada a 15 años. Y otro caso es por ejemplo Cabildo Boulevard en Belgrano, que también ofrece esquemas extendidos, confirmando que en el Corredor Norte hay capital para sostener soluciones de este tipo.

En jerga de mercado: el usado hoy funciona como una acción de alta liquidez, se mueve rápido en ubicaciones estratégicas, mientras que el a estrenar opera como una inversión de más largo plazo, apalancada en la solidez de desarrolladores capaces de sostener planes de financiación propios.

Si lo pensamos como un portfolio, el Corredor Norte no es solo la zona con el valor del m2 más caro: es el activo sólido de Buenos Aires, el que mejor traduce la idea de resguardo en un país volátil.

En finanzas, a los activos que resisten tormentas se los llama investment grade. En el mercado inmobiliario argentino, ese sello lo lleva el Corredor Norte: donde la vacancia es baja, el metro cuadrado se defiende y los proyectos encuentran espalda.

En D’Aria Propiedades no solo operamos en este corredor: lo interpretamos. Tenemos las métricas de vacancia, los valores comparables y la lectura de los polos que reordenan la ciudad. Y si algo enseña el mercado es que el pasado es apenas la serie histórica: lo que define la rentabilidad es anticipar el próximo movimiento en base a la información que manejamos.

El metro cuadrado en estos núcleos de valor no es solo ladrillo: es un activo que se defiende como un bono sólido y se aprecia como una acción. Esa es la diferencia entre mirar el mercado y entenderlo.

Si querés entender cómo capitalizarlo, el mejor lugar es en D’Aria Propiedades.