Baby Boomers: la generación que todavía define gran parte del mercado inmobiliario

El boom de las herencias y su efecto en el mundo

Según The Economist, durante 2025 se transferirán aproximadamente USD 6 trillones en herencias entre países desarrollados, producto del traspaso generacional de los patrimonios acumulados por los baby boomers (nacidos entre 1946 y 1964). Se estima que, solo en EE.UU., los boomers poseen más del 50% de la riqueza neta. Esta concentración no solo es producto del crecimiento económico del siglo XX, sino también del auge de los mercados inmobiliario y bursátil desde la década del 80.

Este fenómeno no se distribuye de forma homogénea. El traspaso generacional de patrimonio tiende a ampliar las brechas de acceso a activos entre distintas familias, según el punto de partida económico de cada una: no todas heredan, y entre las que sí lo hacen, las diferencias en magnitud y oportunidad también son notables.

Pero más allá de los contrastes, hay un patrón común: el mercado, en términos globales, sigue operando en buena medida gracias a la acumulación previa de los baby boomers. Es decir, nunca se volvió a repetir un auge económico, demográfico y de estabilidad como el que vivieron ellos. Y aunque muchas decisiones actuales parezcan responder a nuevas lógicas, lo cierto es que buena parte del movimiento inmobiliario, tanto en países desarrollados como en Argentina, todavía recicla, de forma directa o indirecta, el capital que esa generación logró acumular y preservar. En otras palabras, el acceso a la vivienda, en muchos casos, sigue dependiendo de los logros económicos que ellos alcanzaron hace décadas.

Argentina: sin estadísticas consolidadas y de acceso público, pero con paralelismos visibles

En la Argentina, es difícil acceder a datos consolidados que cuantifiquen el volumen anual de herencias o sucesiones, y por ende, tampoco es fácil calcular con precisión su impacto económico total. La información está dispersa entre juzgados civiles, registros de la propiedad y organismos fiscales provinciales. Si bien existen registros parciales de juicios sucesorios, por ejemplo, en 2018 se iniciaron más de 18.000 en CABA, no hay estadísticas públicas ni integradas que permitan estimar el valor económico de los bienes transferidos ni su incidencia específica sobre el mercado inmobiliario.

Datos recientes del CEDLAS sobre la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) muestran que los ingresos laborales por mes y por hora varían significativamente según edad, insinuando una mayor capacidad financiera en adultos mayores. En paralelo, aunque el Censo 2022 no ofrece cruces entre edad del jefe de hogar y tenencia inmobiliaria, los datos del Censo 2010 en CABA mostraban que los hogares con jefes mayores tenían mayor acceso a vivienda propia. Combinando estos antecedentes con la lógica económica local , donde los activos se concentran históricamente en generaciones con capacidad de ahorro sostenido, se puede inferir una concentración patrimonial en adultos mayores, aunque aún no sea verificable directamente.

En paralelo, la propiedad inmobiliaria conserva un valor simbólico profundo en la cultura económica argentina, especialmente entre los baby boomers, que no solo acumularon un volumen considerable de inmuebles, sino que en muchos casos aún los mantienen en su poder. Esto convierte a esas propiedades en herencias de alto valor, cuya transferencia, frecuentemente demorada por cuestiones legales, familiares o fiscales, sigue siendo una variable estructural del mercado. Más aún en un año como este, en el cual, tras una larga etapa de incertidumbre, muchas operaciones pudieron concretarse después de mucho tiempo.

Aunque no exista un sistema consolidado y público que permita estimar con precisión el volumen económico de las sucesiones, ni su efecto directo sobre el mercado, los indicios apuntan en una dirección clara: el traspaso patrimonial entre generaciones, aunque aún no esté cuantificado en cifras, es evidente en la práctica y cumple un rol clave en la dinámica inmobiliaria actual.

Herencias invisibles, operaciones visibles

La falta de datos no implica falta de efecto. Si bien no hay estadísticas precisas sobre cuántas propiedades se heredan por año, el peso del traspaso generacional es evidente en la operatoria cotidiana del mercado.

El impacto de los baby boomers sería aún más visible si no existieran tantos obstáculos locales… El tiempo que demoran las sucesiones, los desacuerdos familiares y la falta de liquidez generan un stock de propiedades que no ingresa al mercado formal, lo que implica también una pérdida económica, fiscal y de dinamismo. 

La verdad, es una situación paradójica: justo cuando los más adultos de una familia fallecen, en este caso los boomers, un hecho inevitable y triste, los inmuebles cambian de titularidad mediante la sucesión y la decisión pasa a estar en manos de otra persona. Ese es el momento más común de liquidación de activos, ya sea para comprar otra propiedad o para dividir el patrimonio entre varios herederos. Es por eso que las sucesiones generan y fomentan un importante movimiento en el mercado inmobiliario, donde suelen aparecer oportunidades. Al mismo tiempo, estos procesos se ven condicionados por gastos, trámites y plazos que implican, instancias judiciales que siempre terminan afectando las decisiones de los herederos. Así lo explica Charlie D’Aria, director de D’Aria Propiedades.

La herencia como factor de acceso.

Sin cifras oficiales, pero con evidencia empírica, se observa que el capital familiar heredado o anticipado (donación, cesión, etc) sigue siendo clave para que muchos jóvenes accedan a su primera vivienda. Si bien en Argentina reapareció recientemente el crédito hipotecario, no logró generar el volumen ni el impacto esperados por distintas razones estructurales, como la inestabilidad macroeconómica, la desconfianza en el largo plazo y los niveles de ingreso necesarios para calificar.

Muchas veces, la respuesta viene del sector privado. En este contexto, la falta de opciones tradicionales está impulsando a los desarrolladores a convertirse en los principales innovadores en materia de financiamiento. Han empezado a ofrecer esquemas de pago alternativos que representan verdaderas oportunidades, como el caso de Liv on Vedia, que implementó un mecanismo de financiación privada en hasta 180 cuotas, con tasas de interés similares a las que se ofrecen hoy en la toma de créditos bancarios, y con requisitos de acceso más permeables para poder calificar para la compra, o por ejemplo Cabildo Boulevard de MMP Group, que permite ingresar a la compra abonando directamente las cuotas en Pesos, y postdatar el pago del anticipo hasta 18 meses luego de la firma del boleto, lo que permite ir ahorrando un dinero que a lo mejor, no se tiene al momento de la compra. 

“Son estrategias que buscan ampliar el acceso a la vivienda en un contexto con un crédito bancario al que es muy difícil de calificar”, detalla Graciela Cao, Gerente de Emprendimientos de D’Aria Propiedades.

Herencias en Zona Norte: impuestos que pesan más que los recuerdos.

En este mismo recorrido entre heredar, vender y volver a comprar, surgen otros obstáculos locales. Por ejemplo, el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), que si bien no existe a nivel nacional, sí está vigente en la Provincia de Buenos Aires. Y en zonas como Zona Norte, donde D’Aria realiza gran parte de sus operaciones, este tributo, cuya alícuota varía entre el 4% y el 21,9% según la base imponible y el parentesco con el fallecido, termina afectando a muchos herederos que buscan vender una propiedad familiar y adquirir otra.

“En Zona Norte, nos pasa seguido: los herederos tienen que enfrentarse no solo al trámite de la sucesión, sino también a una estructura fiscal confusa, que muchas veces frena decisiones importantes o las fuerza en tiempos inadecuados”, explica Maxi D’Aria, director de D’Aria Propiedades. 

Esta combinación de burocracia, carga tributaria y tiempos judiciales hace que muchas operaciones queden en suspenso o pierdan oportunidad. 

“El problema no es solamente impositivo. También es emocional, operativo, y muchas veces termina definiendo si una propiedad vuelve o no al mercado o si quien vende puede acceder rápidamente a una nueva vivienda. Es ahí donde la intermediación profesional puede marcar una diferencia clave”, comenta Charlie D’Aria, Director de D’Aria Propiedades.

Boomers: el pilar oculto del ladrillo argentino

Hoy, algunas señales muestran una mejora en la participación de generaciones más jóvenes, como la nacida en los años 80, que comienzan a operar con mayor protagonismo, aunque mayormente apalancadas en algún tipo de traspaso patrimonial. Aun así, el impacto de estas nuevas generaciones está lejos del que generaron los baby boomers.

Hay una diferencia estructural que no debe pasarse por alto: en la época de mayor dinamismo de los boomers, buena parte del mercado se desarrollaba a través de mecanismos de ahorro propios, compras al contado o esquemas de construcción directa. Hoy, en cambio, el sector privado intenta suplir ese vacío generacional con herramientas creativas de financiamiento como las que mencionamos de Löwe y MMP Group. De algún modo, los desarrolladores están compensando la ausencia de un nuevo auge demográfico con soluciones comerciales que apuntan a sostener la demanda.

Lo cierto es que, hoy por hoy, nunca más volvió a existir una generación capaz de producir la acumulación y la estabilidad que alcanzaron los baby boomers. En parte, porque atravesaron un marco económico, impositivo y demográfico que les permitió ahorrar y refugiar ese ahorro en ladrillo. Su legado no es solo un dato histórico: sigue siendo una gran parte de la base estructural del mercado inmobiliario actual, aunque las sucesiones, la burocracia y la carga fiscal actual atenúe parte de su efecto.

En definitiva, el futuro del acceso a la vivienda no depende solo de los ingresos, sino también, y quizás sobre todo, de lo que se hereda. Y en ese sentido, el legado de los baby boomers sigue siendo, incluso hoy, el principal motor del mercado.